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        樓市拐點將至?專家稱70城房價數據或存在失真

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        樓市AB面

        數據顯示,8月份70個大中城市新建住宅價格中,僅廈門環比微跌0.1%,南京、北京持平,其他67個城市全部上漲,房價呈現出穩中有漲態勢。不過,業內專家認為,由于統計口徑等因素,統計數據或存在結構性“失真”,市場其實已經在“轉涼”。記者調查也顯示,目前多個一線及熱點城市的新房市場已出現降價促銷,包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨;最能反映真實市場的二手房,以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表,也出現價格下跌或成交低迷。同時,房企對后市也表現出謹慎偏悲觀的預期。在北京地區,“限競房”成交低迷,從網簽數據觀察,北京限競房的網簽率僅為11%左右。即使算上所有項目的真實銷售(已簽定書面購房合同,但尚未履行網簽程序),這17個限競房項目的平均去化率也不足4成。

        導讀

        顏建國指出,7月31日中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的表述不同于以往,目標是合理引導價格預期,打破市場對房價長期上漲的預期,短期內市場觀望情緒會加重,最近這一兩個月已經有所顯現。

        在持續不斷的調控高壓下,8月份國家統計局監測的70城房價,仍然錄得了令人意外的普漲。

        數據顯示,上月70個大中城市新建住宅價格中,僅廈門環比微跌0.1%,南京、北京持平,其他67個城市全部上漲,刷新歷史記錄。

        業內人士指出,快速去庫存、棚改貨幣化安置、限價有所放松是8月房價出現普漲的原因,統計數據存在結構性“失真”。

        事實上,隨著7月底中央定調“堅決遏制房價上漲”,住建部展開“嚴打”、“約談”,深圳出臺最嚴“8·31”新政,秋意漸濃的9月,樓市的寒意也已襲來。

        21世紀經濟報道的調查顯示,目前多個一線及熱點城市的新房市場已出現降價促銷,包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨;最能反映真實市場的二手房,以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表,也出現價格下跌或成交低迷。

        開發商對后市預期普遍不樂觀。億翰智庫指出,房企對未來預期相對悲觀,雖為下半年儲備了充足的貨量,并將高比例推貨,但去化率的設定卻相對偏低。

        多數房企對于投資的態度更趨謹慎,不盲目獲取高價地塊,并且為了控制拿地成本,越來越多的房企傾向于通過收并購方式收納土地;當前土地流拍增多,供需失衡下,地價下行的跡象已現。

        結構性上漲

        針對8月份普漲的70城房價,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,統計數據存在結構性失真。

        從城市看,房價上漲集中二三線熱點城市。31個二線城市新房價格環比上漲1.3%,35個三線城市新房價格環比上漲2.0%;4個一線城市新房價格環比上漲僅0.3%。

        中原地產認為,二三線城市已然處于去庫存過程中。庫存快速去化后,二三線城市普漲加速,特別是中西部區域,量價明顯上漲。

        楊紅旭進一步指出,部分熱點城市今年限價趨松,限價標準也有松動,部分高價盤得到放行,于是這些城市的房價環比上漲或大漲,這只是結構性因素。

        此外,國家統計局數據顯示二手房價上漲,與鏈家等市場機構數據形成一定反差,楊紅旭認為,機構的二手房價格更接近最新市場真相。

        美聯物業全國研究中心何倩茹認為,國家統計局數據是備案數據,一般會比市場的實際成交滯后。

        易居智庫研究中心總監嚴躍進認為,國家統計局數據有信號意義,即前8月市場的降溫態勢減弱,但在實際的市場中,部分城市也有降價,因購房首付比例、利率較高,會抑制市場需求;部分房企資金回籠壓力大,也會出現降價等行為。

        中原地產首席分析師張大偉表示,現在樓市的確有回落跡象,但只是個案。“現在地價正在回歸。正常情況下地價跌了,房價也有下跌的可能性。”

        房價下跌已現

        當前,市場已傳遞出了降溫的信號。

        記者調查顯示,一二線城市不少樓盤出現了三年來久違的降價促銷。其中廣州樓市近期降價明顯,尤其是推貨量較大的南沙、蘿崗、番禺等區域。

        廣州南沙保利城銷售人員稱,樓盤現在打折促銷,以74平方米戶型為例,原價每平約21000元,現商業貸款可享受額外9.6折,折后每平大約兩萬;如果戶型是126平,折扣優惠會更大,每平1萬8千多。

        廣州番禺時代柏林銷售人員表示,均價3.8-4萬每平方米,現推出一次性付清9.3折優惠。以111平方米的房源為例,總價400萬左右,可以優惠28萬。如果是分期付,首付越高,則越優惠。

        上半年樓市表現較熱的杭州,近期也有了涼意。如濱江御江南排屋的預售證均價為48680元/平方米,但在上一次開盤中排屋的備案均價為51286元/平方米,對比價格下降了2606元/平方米。

        而在房價最堅挺的深圳,自“8·31”新政實施以來,成交和價格都在調整中。9月17日,“網紅”盤華潤城三期再次推出新房源,價格與上次持平,市場的熱度和吸引力卻在下降。深圳多位業內人士表示,華潤城三期處于當前樓市的拐點,去化率可能難超上一次推盤。

        不過,何倩茹指出,“目前市場上價格下跌的是部分項目,如我們監測的北京、廣州一些項目降價促銷,但大范圍的降價情況還沒有發現”。

        而在更能反映市場真實情況的二手房方面,多數一、二線城市的成交也出現了不同程度的下調。

        一線城市中出現明顯下跌的是廣州。樂有家市場研究中心數據顯示,8月廣州全市二手住宅過戶6603套,環比上漲2.5%;成交均價為24280 元/平方米,環比下跌6.2%。

        上海出現了量價雙跌。據上海中原研究院數據,上海8月二手住宅成交量12985套,環比下滑3.32%,成交均價38052元/平方米,環比下跌2.13%。

        就連二手房一直堅挺的深圳也出現價格下跌。據深圳規土委數據顯示,8月深圳二手住宅過戶7208套,環比上漲3.10%,成交均價55011元/平方米,環比下跌1.95%。

        二手房成交量下降最多的則是北京。根據貝殼研究院Real Data數據統計,8月北京二手房市場迎來更深度的回落,實時成交量環比減少20.9%;不過價格仍未明顯回調, 8月北京二手房成交均價為63227元/平方米,環比上漲0.8%。

        熱點二線城市中,大多數二手房成交價下跌。據貝殼研究院數據,廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數熱點二線城市上漲,如南京微漲0.42%。

        廣州一位大型開發商人士認為,樓市的調整才剛剛開始,今年四季度和明年的市場極其不樂觀;現在只是一二線市場開始下行,接著三四線城市也會降價。預計這輪調整的力度堪比2008年,大家現在都在想怎么“過冬”。

        開發商預期悲觀

        近期,全國各地土地流拍事件頻現,流拍節奏加快,一二線城市“地冷價跌”現象明顯。

        據東吳證券研究所數據,截至2018年8月底,全國已發生土地流拍807宗,累計流拍建筑面積達7954萬平方米,是去年同期數額的7.3倍。2018年土地流拍的建筑面積和流拍率,都達到了歷史高位。

        這些現象背后,是開發商的投資思路已改變,7月份以來普遍對后市謹慎偏悲觀,拿地積極性下降。

        張大偉認為,房企資金壓力逐漸出現,疊加歷史上最密集的調控政策潮,大部分房企搶地積極性降低,土地流標下半年可能繼續增加。

        此外,保利地產研究院表示,今年以來房企償債壓力增大而融資不暢,“現金流”管控重要性凸顯。企業應放緩拿地、加緊回籠資金、現金為王,以應對行業調整的風險。

        大多數房企都在主動降負債,管控風險。億翰智庫研究總監于小雨認為,目前規模型房企凈負債率保持降低水平,如萬科始終維持在35%以下;碧桂園、恒大出現不同程度的下降。

        據中期財報,恒大降負債明顯,截至今年6月30日,恒大資產負債率為81.7%,與去年年底相比減少了4.6個百分點,凈負債率為127.3%,與去年年底相比減少了56.4個百分點。

        更重要的是,對開發商而言,最大的風險來自于調控政策的不確定性,一些調控政策如房地產稅等可能超預期出臺。

        “目前政策處于高度多變期,隨時可能出來下一步新的政策,我們對市場保持高度審慎謹慎。”作為最穩健的龍頭房企,中國海外董事會主席顏建國表示。

        顏建國指出,7月31日中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的表述不同于以往,目標是合理引導價格預期,打破市場對房價長期上漲的預期,短期內市場觀望情緒會加重,最近這一兩個月已經有所顯現。

        “現在不少城市房地產調控繼續加碼,沒有放松,下半年會延續這種從緊態勢;根據市場情況,我們的投資節奏有所放緩,這是因勢而變,主動地調整;寧可錯失一些機會,也不想投錯幾塊地。”顏建國說。2018年09月18日 09:47來源:中國經濟網

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